Kysymyksiä asumisen hinnasta
Asuntomme-lehti kysyi asuntoalan vaikuttajilta alaa puhuttavista asioista. Lue Vuokralaiset ry:n kommentit näihin kirjoituksiin verkkosivuilta osoitteesta www.vuokralaiset.fi/uutiset.
Miten kaavoituksella vaikutetaan asumisen hintaan?
RAKLIn ja Kiinteistöliiton teettämän selvityksen mukaan rakentamisen kokonaiskustannuksista kaavamääräysten osuus on yksi suurimmista, jopa 15–33 % rakentamisen kokonaiskustannuksista. Kaavamääräysten yhteisvaikutuksella on merkittävä rooli ja kustannusvaikutuksia tuleekin arvioida kokonaisuutena: osa kaavamääräyksistä on kustannusvaikutuksiltaan pieniä ja osa suuria.
Määräysten kustannukset vaikuttavat hankkeiden käynnistämisen kannattavuuteen ja sitä kautta asuntojen tarjontaan, vuokraan ja hankintahintaan. Kaavoissa tulisi esittää vain välttämättömät määräykset, ja varmistaa, että rakennushankkeen suunnittelijalla on mahdollisuus määritellä esimerkiksi massoittelua ja huoneistojakaumaa. Näin voidaan turvata kysyntää vastaavan ja laadukkaan asuntotuotannon edellytykset.
Kaavoituksella vaikutetaan hintaan esimerkiksi näiden määräysten kautta:
- auto- ja polkupyöräpaikat
- massoittelu & kerrosluku
- runkosyvyys
- yhteis- ja liiketilat
- parveke-, julkisivu-/melumääräykset
- aurinkopaneelit
- vihertehokkuuskerroin
- imujätejärjestelmä
Lasketuissa esimerkkikohteissa suurin yksittäinen kustannusvaikutus oli autopaikoilla. Myös pyöräpaikkavaatimukset ovat nousseet merkittäviksi kustannustekijöiksi. Näiden lisäksi yhteis- ja liiketiloilla voi tapauskohtaisesti olla iso vaikutus kustannuksiin. Jos kaavaan tuodaan uusia määräyksiä, kokonaiskustannukset edelleen kasvavat, ellei aiempia määräyksiä kevennetä.
Aija Tasa
Johtaja
RAKLI
Pitäisikö asumistukea korottaa, jotta asukkaiden ei tarvitsisi maksaa vuokranantajan lainoja ja olisi myös tasaveroisempaa verokohtelua?
Kasvukeskuksissa ja etenkin pääkaupunkiseudulla asumiskustannukset ovat nousseet paikoin kestämättömän korkeiksi. Myös pienipalkkaisemmilla työntekijöillä tulee olla mahdollisuus asua työntekopaikkakunnallaan. Asumistuki on tarpeellinen turva kohtuuhintaisen asumisen mahdollistamiseksi, ja siksi SAK on vastustanut asumistuen leikkauksia.
Asumistuen korotuksia kestävämpi tapa vaikuttaa asuntojen hintaan ja vuokratasoon on varmistaa riittävä asuntotuotanto muuttovoittoalueilla. Se edellyttää sekä markkinaehtoista että yleishyödyllistä rakennuttamista. Asuntopoliittisessa vaikuttamistyössään SAK on painottanut asuntokaavoituksen ja täydennysrakentamisen tehostamista ja niiden sovittamista yhteen riittävien liikenneinvestointien kanssa.
Hannu Jouhki
Johtaja
SAK
Miksi kohtuuhintaisia ARA-asuntoja ei rakenneta enemmän, jotta niitä riittäisi useammalle?
ARAn mahdollisuudet tukea julkisen palvelun asuntokannan rakentamista riippuvat korkotukilainojen hyväksymisvaltuuksista. Vuonna 2020 se on 1800 M€. Hallitusohjelmassa tavoitteeksi asetettiin 10 000 pitkän korkotuen uutta asuntoa vuodessa. Nykyisillä valtuuksilla siihen ei vielä päästä.
ARA-järjestelmä toimii vain, kun on yleishyödyllisiä toimijoita, jotka haluavat rakennuttaa uusia kohtuuhintaisia asuntoja. Olennainen kysymys on kohtuuhintaisten tonttien saaminen ARA-toimijoille. Kuntien rooli kohtuuhintaisessa asuntotuotannossa on aivan keskeinen niin asunto- ja tonttipolitiikassa kuin kuntien vuokrataloyhtiöilleen antamissa rakennuttamistavoitteissakin.
Julkisen palvelun asuntokantaa voidaan lisätä poliittisin päätöksin, kunhan rakentamiseen osoitetaan riittävät lainoitusvaltuudet ja kunnat luovuttavat kohtuuhintaisia tontteja niin omille vuokrataloyhtiöilleen kuin muille yleishyödyllisille ARA-toimijoille.
Jarmo Linden
Johtaja
ARA
Miksi valtuuksien määrää ei voida myöntää nykyistä enempää ARA-tuotannolle, jotta asuntoja voitaisiin tehdä enemmän?
Viime vuosina valtion tukeman asuntotuotannon osuus koko uudistuotannosta on ollut noin viidennes, mikä on itse asiassa korkea taso hyvässä suhdannetilanteessa. Tänä vuonna korkotukivaltuuksien taso on kaikkien aikojen ennätystasolla.
Suhdannetilanteeseen nähden liian korkea valtion tukeman asuntotuotannon korkotukivaltuus on kuitenkin johtanut siihen, että joulukuusta 2014 joulukuuhun 2019 ARA-tuotannon kustannukset nousivat pääkaupunkiseudulla noin 21 %. Tämä johtuu siitä, että ARA-tuotanto kilpailee samoista tuotannontekijöistä vapaarahoitteisen tuotannon kanssa, ja kun resursseista jaetaan niukkuutta, hinnat kääntyvät nousuun.
Omakustannusperusteisessa valtion tukemassa asuntotuotannossa hintojen nousu taas tarkoittaa kasvavia vuokria. Vaikka suuret toimijat voivatkin järjestelmän mukaan tasata vuokria, johtavat korkeat kustannukset vuokrien tasaiseen nousuun, ja jäävät pohjiin.
Liian korkea valtion tukeman asuntotuotannon määrä korkeasuhdanteessa nostaa myös vapaarahoitteisen tuotannon kustannuksia, jolloin valtio omilla toimillaan nostaa kaikkien asuntojen hintoja ja vuokria etenkin kireillä asuntomarkkina-alueilla, kuten pääkaupunkiseudulla. Tästä syystä suhdannetilanteeseen on syytä kiinnittää erityistä huomiota valtion tukitoimia mitoittaessa.
Armi Liinamaa
Budjettineuvos
Valtiovarainministeriö
Miksi ARA-asuntojen vuokrat ovat edullisemmat kuin vapaarahoitteisten asuntojen?
ARA-asuntojen vuokrat ovat yleensä edullisempia kuin vapaarahoitteisen vuokrat, sillä ARA-asunnoissa noudatetaan omakustannusperiaatetta. Se tarkoittaa, että asukkailta kerätään vuokrissa vain todelliset, kiinteistöjen rakentamisesta ja ylläpidosta aiheutuvat kustannukset.
Vapaarahoitteiset vuokrat puolestaan perustuvat kysynnän ja tarjonnan väliseen suhteeseen. Siksi etenkin korkean asuntokysynnän alueilla ARA-vuokrat ovat huomattavasti vapaarahoitteisia vuokria edullisempia.
ARA-asuntojen vuokrataso voi kuitenkin joissain tilanteissa olla korkeampi kuin vapaarahoitteisten asuntojen vuokrataso. Tämä johtuu usein siitä, että väestöään menettävillä alueilla osa ARA-vuokrataloyhtiöiden asunnoista on tyhjiä, ja toisaalta vapaarahoitteisille asunnoillekaan ei ole riittävää kysyntää. ARA-vuokratalojen asukkaat maksavat vuokrissaan siis myös asuntojen mahdollisesta tyhjäkäytöstä. Omakustannusperiaate toimii siis vuokralaisen eduksi hyvin vain silloin, kun asuntojen käyttöaste on korkea, yleisesti ottaen yli 90 prosenttia.
Jouni Parkkonen
Toimitusjohtaja
KOVA ry
Ovatko uusien asuntojen taloyhtiölainat riski yksittäiselle asukkaalle?
Ne ovat riski asukkaille erityisesti siinä tilanteessa, että korot nousevat, mutta Suomen taloustilanne heikkenee ja erityisesti kaupunkilaisten työttömyys kasvaa. Tällöin yhtiölainojen viitekorot ja erityisesti marginaalit nousevat selvästi nykytasoon verrattuna, koska yhtiölainat ovat yritysrahoitusta.
Mikäli yhtiö on vielä vahvasti kovan rahan vuokranantajien omistuksessa, niin marginaalimuutos voi olla erittäin merkittäväkin. Tämä johtaa rahoitusvastikkeiden kasvuun ja laskun maksaa aina asukas.
Kokonaan oma lukunsa ovat ne tilanteet, joissa asunnon omistajat eivät kykene lainkaan huolehtimaan yhtiövelvoitteistaan heikentyneen taloustilanteensa johdosta. Tämä johtaa siihen, että yksittäisten osakkaiden ongelmat joudutaan ratkaisemaan tilanteen edellyttämällä tavalla muiden osakkaiden toimesta.
Erityisen suuri riski syntyy, jos ongelmat johtuvat vuokramarkkinoiden ongelmista. Tällöin kaikilla yhtiön vuokranantajaosakkailla on yleensä taloudellisia vaikeuksia selvitä yhtiövelvoitteistaan. Paljon puhutut keskittymäriskit realisoituvat yhtiössä ja epävarmuus niin omistus- kuin vuokra-asukkaiden tulevaisuudesta kasvaa merkittävästi.
Rajoittuessaan vain yksittäisiin yhtiöihin tämä ilmiö on vielä hallittavissa, mutta uusia yhtiöitä laaja-alaisesti koskettavana ilmiönä kyseessä olisi vakava makrovakautta heikentävä ja sitä kautta koko suomalaista asunto- ja pankkimarkkinaa negatiivisesti ja pitkäaikaisesti leimaava rakenteellinen luottamusongelma. Kaikenlaisen asuntorahoituksen saaminen vaikeutuisi ja kallistuisi koko Suomessa. Pitkäksi aikaa.
Ari Pauna
toimitusjohtaja
Hypo
Miten positiivinen luottorekisteri vaikuttaa asumisen hintaan? Voisiko siihen kytkeä myös vuokranantajan tiedot?
Periaatteessa sen ei pitäisi vaikuttaa asumisen hintaan, ainakaan yleisesti. Vuokranantajat saavat nykyisin Suomen Asiakastieto Oy:ltä alueellista tietoa maksuhäiriöistä. Heillä on siis ollut mahdollisuus korottaa vuokria alueilla, joilla on merkittävästi maksuhäiriöitä.
Yksilötasolla positiivinen luottotieto saattaa vaikuttaa. Ratkaisevaa on, miten tarpeellisena vuokranantajat näkevät positiivisen luottorekisterin käytön suhteessa nykyiseen maksuhäiriörekisteriin ja miten siellä olevia tietoja tulkitaan.
Vuokranantaja näkee rekisteristä, paljonko asunnonhakijalla on luottoja suhteessa hänen tuloihinsa. Tämän pohjalta on periaatteessa mahdollista tehdä päätelmiä asunnonhakijan riskistä ajautua maksuongelmiin.
Vuokranantajien tietojen kytkeminen positiiviseen luottorekisteriin ei näytä olevan mahdollista ainakaan nyt suunnitteilla olevassa järjestelmässä.
Juha A. Pantzar
Toimitusjohtaja
Takuusäätiö
Miten vuokra- ja omistusasukkaan verokohtelua voisi asumisen osalta tasavertaistaa?
Osaan vuokra-asunnoista kohdistuu pääomatuloverotus, kun yksityiset vuokranantajat maksavat tuloveroa vuokratuotoista. Merkittävään osaan vuokra-asunnoista ei kuitenkaan kohdistu näin suurta veroa (tai välttämättä veroa ollenkaan), koska vuokranantajan verotus riippuu esimerkiksi siitä, onko kyse julkisen sektorin (mm. kaupunkien), säätiöiden, kansainvälisten sijoittajien jne. omistamasta asunnosta.
Asuntolainaa tarvitsevan omistusasujan verotusta on kiristetty vuodesta 2012 alkaen, kun korkovähennystä on leikattu vuosittain. Vähennys poistuu kokonaan vuonna 2023, jolloin velkaisella omistusasujalla ei ole enää vähennysetua verrattuna velkaiseen vuokralaiseen. Tämä on kaventanut osaltaan myös vuokra-asumisen (asuntosijoittajan verotus) ja omistusasumisen veroeroa.
Mikael Kirkko-Jaakkola
pääekonomisti
Veronmaksajain Keskusliitto
Pitäisikö asukasturvaa parantaa siten, että vuokralainen voisi tarkistaa vuokranantajan vakavaraisuuden?
Taustalla on varmasti ajatus siitä, että asumisen pysyvyyteen halutaan lisätakeita. Vuokralaisen asema on kuitenkin jo lähtökohtaisesti turvattu vuokrasopimuksella, joka sitoo aina myös uutta omistajaa.
Tommi Laanti
Asuntoneuvos
Ympäristöministeriö