Samboende
Speciellt på hösten väljer många studeranden att bo i en gemensam lägenhet med sina kompisar. Samboende är en fördelaktig bostadsform, bara därför att det ofta är billigare än att bo ensam. Dessutom är ju samboende på många sätt också roligare än att bo ensam.
Det finns några olika avtalsrättsliga sätt att ordna samboende på. Sättet samboende ordnas på har väsentlig betydelse bland annat för vem som ansvarar för när lägenheten skadas, eller när det uppstår obetalda hyror. Avtalets kvalitet och innehåll har också betydelse för FPA:s beviljande av studiestöd och allmänt bostadsbidrag. Därför är det klokt att lägga ner lite tid och tankar på ett samboendeavtal.
Olika avtalstyper
En underuthyresvärd och underuthyresgäst(er)
Ett alternativ är att en person hyr hela lägenheten själv och underuthyr delar av lägenheten till de andra personerna, genom att göra separata underhyreskontrakt med var och en. Om man underuthyr mer än hälften av lägenheten måste man be om lov av hyresvärden.
Vid underuthyrning uppstår två olika avtalsrättsliga förhållanden. Mellan personen som hyr hela lägenheten, det vill säga huvudhyresgästen, och lägenhetens ägare uppstår ett "vanligt" hyresförhållande, medan det mellan huvudhyresgästen och underhyresgästen uppstår ett underuthyresförhållande.
Huvudhyresgästen är tillsammans med underhyresgästen ansvarig för de skador, som underhyresgästen orsakar i lägenheten till följd av sin försumlighet. Exempelvis blir alltså underhyresgästens obetalda hyror och dåliga skötsel av lägenheten på huvudhyresgästens ansvar.
Underhyresgästen och huvudhyresgästen ska sinsemellan avtala om underhyresgästens hyra och den är obereoende av huvudhyresgästens storlek på sin hyra. Vid fastställandet av underhyresgästens hyra är det viktigt att komma ihåg att en del av huvudhyresgästens el-, vatten- och bredbandskostnader ingår i underhyresgästens hyra.
Egna hyresavtal för varje hyresgäst
Ett annat alternativ är, att alla hyresgäster är jämlika i hyresförhållandet. Hyresvärden kan i dessa I denna fall göra separata hyresavtal med alla hyresgäster, enligt vilka alla hyresgäster hyr en del av lägenheten för eget bruk och en del av lägenheten (t.ex. WC, kök och dusch) blir för hyresgästernas gemensamma bruk. Var och en ansvarar för skötseln av sin egna del av lägenheten, medan alla tillsammans ansvarar för de gemensamma delarna av lägenheten.
Ett gemensamt avtal
Hyresvärden kan också göra ett gemensamt avtal för alla hyresgäster, enligt vilket hela lägenheten överlämnas till hyresgästernas gemensamma bruk. Då bestämmer hyresgästerna själva sinsemellan vilka rum var och en får och vilka utrymmen som är gemensamma.
Ansvar för hyresbetalningen
Huvudhyresgästen ansvarar alltid ensam för att betala hela lägenhetens hyra, medan varje underhyresgäst ensam ansvarar för att betala den i underhyresavtalaet avtalade hyran till huvudhyresgästen.
Om varje hyresgäst har sitt eget avtal, är var och en ansvarig endast för att betala sin egen del av hyran, om de inte uttryckligen har för sin egna hyran Det är därför att egna hyresavtal är det tryggaste alternativ för hyresgästen.
Om alla hyresgästen har ett gemensamt avtal har de alla ett gemensamt ansvar över avtalets skyldigheter, såsom betalningen av hyran. I dessa fall är en hyregästs obetalda hyra på de övriga hyresgästernas ansvar. Dessutom kan en gemensamt avgiven hyressäkring användas för att täcka en hyressgästs obetalda hyra eller en hyresgästs orsakade skador på lägenheten.
Avsked av gemensamma lägenheten
Avtalstypen påverkar också hur man kan säga upp avtalet. Om boendet har ordnats genom att en huvudhryesgäst underuthyr en del av lägenheten till en underhyresgäst, kan huvudhyresgästen ensam säga upp avtalet, varpå även underhyresgästen måste flytta ut.
För underuthyresförhållandet och huvudhyresförhållandet tillämpas delvis olika lagar och därför är underhyresgästen i viss mån i en svagare position än huvudhyresgästen. Exempelvis är de lagenliga uppsägningstiderna kortare inom underuthyresförhållandet än huvuduthyresförhållandet.
Underhyresgästen har rätt att säga upp sin lägenhet med en 14-dagars uppsägningstid, medan huvudhyresgästens uppsägningstid är en månad. Underuthyresförhållandets uppsägning avslutar inte nödvändigtvis också huvudhyresförhållandet.
Om hyresgästerna har ingått separata hyresavtal med hyresvärden kan var och en av hyresgästerna säga upp avtalet med en månads uppsägningstid, oberoende av de andra hyresgästerna eller deras hyresförhållanden.
Redan när hyresavtalet görs är det klokt att tillsammans med hyresvärden diskutera hur valet av en ny hyresgäst görs ifall att en hyresgäst flyttar bort. Det mest praktiska alternativet är att bestämma att de hyresgäster som bli kvar i lägenheten letarefter en ny hyresgäst, som hyresvärden sedan godkänner innan hyresavtalet görs.
Om alla hyresgäster har ett gemensamt avtal med hyresvärden kan ingen av hyresgästerna ensidigt säga upp hyresavtalet, utan de andra hryesgästernas lov. I dessa situationer krävs alltid alla hyresgästers godkännande för hela hyreförhållandets uppsägning.
Redan när hyresavtalet görs är det klokt att tillsammans med hyresvärden också diskutera om situationer där den ena hyresgästen vill flytta och den andra vill stanna, men hyresgästerna har slutit ett gemensamt avtal. Det finns skäl att tillsammans med hyresvärden bestämma om den kvarlämnade hyresgästen har rätt att ta en ny sambo istället för den gamla och hur man ska gå till väga med den gemensamt betalade säkerheten.
Säkerhet och försäkring
I underhyresförhållande är den säkerhet som huvudhyresgästen ger huvudhyresgästens egna säkring för betalning av hyran. Lägenhetens ägare har ändå rätt att behålla en del av huvudhyresgästens säkerhet om underhyresgästen har orsakat skador som kräver reparationskostander.
När huvudhyresgästen tar en underhyresgäst till sin lägenheten är det skäl för huvudhyresgästen att be underhyresgästen om en säkerhet. Den säkerhet som underhyresgästen ställt fungerar som säkerhet för betalningen av underhyresgästens hyra, samt för den skada som hen orsakar lägenheten.
När var och en av hyresgästerna har ingått ett eget avtal med ägaren av lägenheten står hyresgästernas säkerheter för var och ens egna betalningar av hyran och för den del av lägenheten, som de hyr.
För skador, som orskats i gemensamma utrymmen, svarar den hyresgästen, som orsakade skadan. Om det inte klarnar vem som ligger bakom skadan, har hyresvärden ändå rätt att av vilken hyresgäst som helst behålla en del av säkerheten för reparationskostnaderna. Om så här sker kan den hyresgästen, vars säkerhet har använts, med stöd av sin regressrätt, be om att få tillbaka sin andel om säkerhetn från de andra hryesgästerna.
I fallet av ett gemensamt hyresavtal svarar den angivna säkerheten för alla hyresgästers hyror, samt för hela lägenhetens skick. I dessa fall har hyresvärden rätt att behålla säkerheten till följd av obetalda hyror eller orsakade skadors reparationskostnader av vem som helst av hyresgästerna.
Det maximala beloppet för säkerheten motsvarar alltid tre månaders hyror.
Det är alltid värt att ta försäkring
Oavsett typ av hyresavtal rekommenderas hyresgäster alltid att teckna hemförsäkring för olika skador, även om hyresavtalet inte kräver att hyresgästerna äger ut försäkring.
I samboende måste varje invånare teckna sin egen hemfösäkring för att skydda sin egen egendom. Med andra ord täcker kompisars försäkring inte till exempel saker som förstörts av brand eller vattenskador.
Övergången av hyresrätt
När hyresgäster som bor i lägenheten har ett gemensamt avtal kan den som flyttar ut ur lägenheten överföra hyresrätt med hyresvärdens tillstånd och samtycke från de andra hyresgästerna.
När hyresgästerna har separata avtal kan övergången av hyresrätten ske med hyresvärdens tillstånd. Om kontraktet för lägenheten är i huvudhyresgästens namn kan hen överföra hyresrätt med uthyrarens tillstånd när hen flyttar ut. Underhyresgäster kan å andra sidan göra övergången med tillstånd från huvudhyresgästen.