Vuokrasopimuksen tekeminen

Vuokrasopimus

Hyvä vuokratapa edellyttää, että vuokrasopimus tehdään aina kirjallisesti. Älä luota suulliseen sopimukseen! Suullisen sopimuksen toteennäyttäminen riitatilanteessa on vaikeaa ellei jopa mahdotonta. Lisäksi, kannattaa huomioida, että määräaikainen vuokrasopimus voidaan tehdä ainoastaan kirjallisesti. Vapaa-ajan asunnon vuokrasopimuksen määräaikaisuudesta voidaan tosin sopia myös suullisesti.  Myös sähköinen sopimus on kirjallinen sopimus.

Vuokrasopimuksessa yksilöidään vuokralainen ja vuokranantaja yhteystietoineen. Yhteystiedoista kannattaa mainita osoitteen lisäksi puhelinnumero ja sähköpostiosoite. Sopimukseen kannattaa kirjata ne yhteystiedot, joita halutaan käytettävän vuokrasuhteeseen liittyvissä asioissa. Vuokralaisella pitää olla selvillä minne tai kenelle vikailmoitukset tehdään ja mihin voi toimittaa irtisanomisilmoituksen. Ulkomailla olevan vuokranantajan tavoittaminen ilman tarkkoja yhteystietoja on vaikeaa. Molempien osapuolten tulee pitää yhteystiedot ajantasalla, ja ilmoittaa mikäli ne muuttuvat.

Kummankin osapuolen tulee luotettavalla tavalla osoittaa henkilöllisyytensä. Lisäksi vuokranantajan tulee ilmoittaa mihin hänen oikeutensa vuokrata huoneistoa perustuu. Vuokranantajalla on lain mukaan oikeus tarkistaa vuokralaisen luottotiedot. 

Vuokrasopimus on laadittava selkeäksi ja yksiselitteiseksi. Vuokrasopimuksessa on myös mainittava kaikki sopimanne ehdot. Mikäli vuokrasuhteen aikana ehtoja muutetaan, on muutos kirjattava kaikkiin sopimuskappaleisiin. Tämä voidaan tehdä esimerkiksi erillisellä liitteellä. Mikäli huoneisto vuokrataan kalustettuna, on hyvä tehdä kalusteluettelo vuokrasopimuksen liitteeksi. Vuokrasopimuksessa on lueteltava kaikki liitteet, joiden halutaan tulevan osaksi vuokrasopimusta; kuten esimerkiksi kalusteluettelo ja kuntotarkastus. Liitteet eivät saa olla ristiriidassa lain tai Hyvän vuokratavan kanssa.

Kuntotarkastus kannattaa tehdä vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä. Tällöin käydään huoneiston kunto läpi yhdessä ja kirjataan havainnot huoneiston kunnosta sekä mahdollisesti otetaan lisäksi kuvia. Tämä on molempien osapuolten etu.

Vuokrasopimus voidaan tehdä vuokrasopimusmallin avulla. Kannattaa kuitenkin huomioida, että vaikka vuokrasopimusmalleja voi löytää internetistä, kaikki niistä eivät ole lain määräysten ja Hyvän vuokratavan mukaisia. Luotettavia vuokrauksessa tarvittavia lomakemalleja saa ostettua esimerkiksi Kiinteistömedian verkkokaupasta.

Jos valmiit lomakkeet tuntuvat ”ahtailta”, käytä niitä muistilistana ja kirjoita itse sopimus. Tilan puute ei ole hyvä syy tehdä epäselvää sopimusta tai jättää sovittuja asioita kirjaamatta.

Vuokrasopimuksessa sovittavia asioita

1. Vuokra-aika

Vuokrasuhteen kestosta voidaan sopia.
Vaihtoehdot ovat toistaiseksi voimassa oleva sopimus tai määräaikainen sopimus. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus jatkuu kunnes jompikumpi osapuolista irtisanoo vuokrasopimuksen kirjallisesti. Vuokranantajan puolelta irtisanomisaika on 3 kuukautta alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa ja vähintään vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa 6 kuukautta. Vuokralaisen irtisanomisaika on vuokrasuhteen kestosta riippumatta 1 kuukausi. Irtisanomisajat ovat lakisääteisiä. Vuokranantajan irtisanomisaikoja ei voida sopimuksella lyhentää eikä vuokralaisen irtisanomisaikoja pidentää.

Mikäli vuokrasuhteen osapuolet haluavat turvata vuokrasuhteen keston omalta kannaltaan tietyn mittaiseksi, voidaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivämäärä sopia. Osapuolet voivat esimerkiksi sopia ensimmäiseksi irtisanomispäiväksi 1.9.2018. Riippumatta siitä milloin irtisanominen tehdään, voi irtisanomisaika alkaa kulua vasta aikaisintaan tästä sovitusta irtisanomispäivästä; esimerkin tapauksessa syyskuun ensimmäisestä päivästä. Tällöin irtisanomisilmoitus voidaan päivätä aikaisintaan 1.9.2018 ja irtisanomisaika alkaa syyskuun viimeisestä päivästä ja päättyy lokakuun loppuun mennessä, kun irtisanojana toimii vuokralainen. Vuokranantajan sanoessa irti vuokrasuhde päättyisi joko joulukuun tai maaliskuun lopussa, riippuen vuokrasuhteen kestosta.

Määräaikaisessa vuokrasopimuksessa sovitaan jo sopimusta tehtäessä vuokrasuhteen alkamis- ja päättymispäivä. Määräaikainen sopimus päättyy ilman erillisiä toimenpiteitä, kun määräaika kuluu umpeen. Määräaikainen vuokrasopimus sitoo molempia vuokrasuhteen osapuolia. Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi keskeyttää ennen määräajan umpeen kulumista muutoin kuin osapuolten yhteisellä sopimuksella. Määräaikaista vuokrasopimusta harkitessasi mieti, voitko asua ja myös maksaa vuokran koko vuokrasuhteen ajalta. Huomaathan myös, että määräaikainen sopimus on lain mukaan aina tehtävä kirjallisena!

2. Vuokra ja käyttökorvaukset

Vuokran maksaminen on vuokralaisen päävelvollisuus.
Rahassa suoritettava vuokra on maksettava kuukauden toisena päivänä, jollei ole muuta sovittu. Jos kuukauden toinen päivä on lauantai tai pyhäpäivä, eräpäivä on seuraava arkipäivä. Riittävää on, että vuokra suoritetaan vuokralaisen tililtä vuokranmaksupäivänä, sen ei siis tarvitse vielä eräpäivänä näkyä vuokranantajan tilillä. Hyvän vuokratavan mukaista on, että vuokralainen ilmoittaa maksuvaikeuksistaan heti niiden ilmaantuessa. Jos siis joudut tilanteeseen ettet pysty maksamaan vuokraa eräpäivään mennessä, ota yhteyttä vuokranantajaan! 

Vuokran määrästä neuvotellaan usein jo huoneiston näyttövaiheessa. Hyväkuntoinen huoneisto on aina kalliimpi kuin huonokuntoinen. Myös asunnon sijainnilla on merkitystä vuokramäärityksessä. Mikäli huoneiston kunnossapitovastuita siirretään vuokralaiselle, tulee tämän näkyä myös vuokran määrässä.

Ellei sopimuksessa ole mainittu erilliskorvauksista, katsotaan niiden sisältyvän vuokraan. Mikäli käyttökorvauksista maksetaan erikseen, on ne maksettava viimeistään sovittuna eräpäivänä.

Veden laskutus voi tapahtua usealla eri tavalla: 

• Jos vuokrasopimuksessa ei ole sovittu vedestä maksettavasta erilliskorvauksesta, katsotaan veden käyttökustannusten sisältyvän vuokraan.  
• Vuokrasopimuksessa voidaan sopia kuukausittain suoritettavasta euromääräisestä vesimaksusta. Tällöin vesimaksu on aina sama kulutuksesta riippumatta, eikä tasausta tehdä. 
• Vuokrasopimuksessa voidaan sopia myös tietyn suuruisen kuukausittaisen vesiennakon maksamisesta, joka tasataan kulutuksen mukaiseksi tietyin aikavälein, esimerkiksi vuosittain. Vuokranantajan on esitettävä laskutuksen tasauksen yhteydessä vuokralaiselle luotettava selvitys todellisista käyttökustannuksista.  
• Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27a §:ssä säädetään pakollisesta veden kulutukseen perustuvasta laskutuksesta tilanteissa, joissa rakennukseen on asennettu huoneistokohtaiset vesimittarit 23.11.2020 jälkeen haetun rakennusluvan perusteella. Tällöin veden laskutuksesta ei siis voi sopia toisin, vaan vuokralaiselta vedestä perittävän korvauksen on perustuttava huoneistokohtaisin vesimittarein mitattuun todelliseen kulutukseen. Vuokranantajan on kuukausittain toimitettava tiedot huoneiston veden kulutuksesta vuokralaiselle. Jos huoneistokohtaiset vesimittarit asennetaan vuokrasuhteen aikana, siirrytään pykälän mukaiseen kulutusperusteiseen laskutukseen, jolloin alkuperäinen sopimusehto veden laskutuksesta syrjäytyy. 

Vuokranantaja ei voi yksipuolisesti muuttaa vesimaksun suuruutta tai laskutusperusteita, vaan laskutuksen muuttamismahdollisuuksista tulee sopia vuokrasopimuksessa. Vesimaksun suuruus voidaan esimerkiksi sitoa asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen tai hallituksen päätökseen vesimaksusta.  

3. Vuokran tarkistaminen

Vuokrantarkistamisesta on sovittu
Vuokrasopimusta tehdessä sovitaan usein vuokran korotusperusteesta. Yleisimmät tarkistamisperusteet ovat prosentti- tai indeksikorotus, porrasvuokra tai sitominen hoitokuluihin. Yleisesti käytetään vuokran sitomista elinkustannusindeksiin. Vuokrasopimuksesta tulee käydä selkeästi ilmi määritelty korotusperuste ja korottamisen ajankohta. Jos vuokrankorotusehto on sellainen, että vain vuokranantaja pystyy laskemaan vuokrankorotuksen määrän, on vuokranantajan ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti uusi vuokra ja sen voimaantulopäivä. Ilmoitus olisi suotavaa tehdä hyvissä ajoin, esimerkiksi kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Hyvä vuokratapa suosittelee, että vuokranantaja ilmoittaa vuokrankorotuksesta myös silloin, kun vuokralainen pystyy itsekin laskemaan korotuksen ja tietää korotuksen ajankohdan. 

Aravavuokratalojen vuokranmääritys perustuu aravarajoituslain 7 §:ään ja korkotukilain 13 §:ään. Vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella aravavuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin (omakustannusperiaate).

Yleisin vuokrantarkistusehto on indeksiehto. Se tarkoittaa sitä, että vuokra on sidottu johonkin indeksiin, joka seuraa taloustilanteen ja elämiskustannusten kehitystä. Yleisimmin käytetyt indeksit ovat elinkustannus- ja kuluttajahintaindeksit, joiden muutosten perusteella vuokra tarkistetaan kerran vuodessa. Indeksitarkistus lasketaan siten, että indeksin pisteluvuista saatu suhdeluku kerrotaan alkuperäisellä vuokralla, jolloin saadaan uusi vuokra. Tarkistusajankohdan pisteluku jaetaan siis sopimuksen tekohetken pisteluvulla seuraavasti:

Esimerkki:

1663 (tarkistusajankohdan lukema) / 1621 (sopimuksen tekohetken pisteluku) = 1,026 (suhdeluku)

Näin saatu suhdeluku kerrotaan alkuperäisellä vuokralla, jolloin saadaan uusi vuokra.

Esimerkki (jatkoa):

1,026 (aiemmin saatu suhdeluku) x 500 € (alkuperäinen vuokra) = 513 € (uusi, tarkistettu vuokra)

Vuokrantarkistamisesta ei ole sovittu
Jos vuokran tarkistamisesta ei ole sovittu, tulee Hyvän vuokratavan mukaan neuvottelut vuokran korottamisesta aloittaa vähintään 6 kuukautta ennen aiottua korotusta. Korotuksen tulee olla kohtuullinen ja korotetun vuokran on vastattava huoneiston vuokra-arvoa. Korotus ei saa vuosittain ylittää 15 %, muuten kuin tilanteissa, joissa vuokrakohteessa tehdään merkittäviä vuokra-arvoa kohottavia korjauksia.